核心观点：
销售端：5月，全国商品房销售面积为8804.1万平方米，同比下降3.0%，环比增长14.5%；全国商品房销售额为10036.2亿元，同比增长6.8%，环比增长9.0%。楼市表现明显转弱，全国商品房销售面积同比增速由正转负，30大中城市日均成交套数与上月基本持平；新建商品住宅价格上涨乏力，二手住宅价格下跌趋势已现。
【资料图】
投资端：5月房地产开发投资完成额为10187.0亿元，同比下降10.5%，投资增速降幅持续扩大；全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为8502.8万平方米、8235.4万平方米和4148.2万平方米，新开工面积和施工面积同比分别下降27.3%和41.2%，竣工面积同比增长24.4%。新开工面积和施工面积保持同比双位数的大幅负增，竣工面积增速略有下降但绝对水平较为稳定，“保交楼”持续推进；土地市场供大于求，但二三线城市成交情况有所好转。
政策端：二季度以来经济修复动力稳中偏弱，楼市也再度出现转弱势头。在此背景下，6月20日，央行下调5年期LPR报价，是继2022年8月以来LPR的首次调整。我们认为，在当前市场环境下，下调LPR报价具有较强的信号意义，有利于提高购房意愿、提振市场信心，对下一步楼市回暖形成利好。
我们判断，在二季度楼市转弱的情况下，下半年政策会持续宽松，为楼市回暖积蓄力量。高频数据显示，6月1日-24日30大中城市单日平均商品房成交套数为3131套，去年同期为4968套，二季度销量转弱的局势已基本确定。伴随5年期LPR报价的下调，预期下半年对楼市的扶持政策会有所加强。整体来看，本轮楼市回暖进程有所拉长，但下半年重回趋势性回暖进程仍值得期待。
报告正文：
销售端：5月楼市表现明显转弱。全国商品房销售面积同比增速由正转负，30大中城市日均成交套数与上月基本持平；新建商品住宅价格上涨乏力，二手住宅价格下跌趋势已现。
1.销售情况
5月，全国商品房销售面积为8804.1万平方米，同比下降3.0%，环比增长14.5%；全国商品房销售额为10036.2亿元，同比增长6.8%，环比增长9.0%。我们认为，销售面积和销售额的环比数据由负转正主要系4月基数较低所致，并不代表5月销售情况有所提升；销售额同比保持正增长，主要是全国商品房销售均价同比提升10.1%所带来的影响；销售面积同比增速由正转负，表明5月真实销售情况并不乐观。此外，从绝对水平来看，5月销售面积也处于较低水平。
图表1-2： 2021年-2023年5月全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）是
数据来源： Wind，东方金诚整理
从30大中城市商品房成交数据来看，5月30大中城市商品房日均成交套数为3776套，同比增长18.6%（去年同期为3184套），但环比下降0.3%（4月为3764套），绝对水平仍保持低位。整体来看，5月楼市有明显转弱的迹象。
2.价格表现
5月，70城新建商品住宅价格环比下降城市数量有明显增多，环比增速有所放缓。70大中城市中价格环比上涨城市数量由4月的62个减少至46个，环比下降城市数量由7个增至24个。具体看，5月70城新建商品住宅价格同比下降0.5%，降幅较4月收窄约0.3个百分点；环比上涨0.1%，涨幅较上月收窄约0.2个百分点。分城市能级看，一二线城市5月价格环比分别上涨0.1%和0.2%，均已连续上涨5个月，但涨幅较上月分别缩小0.3个百分点和0.2个百分点，三线城市价格与上月持平。整体来说，5月新建商品住宅价格上涨压力持续加大，各能级城市出现了不同程度的上涨乏力。
图表3-4：2021年-2023年5月70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）
数据来源： iFind，东方金诚整理
二手房住宅价格下降趋势明显，价格环比下降的城市占据主流。5月环比下降城市数量由上月的34个增至55个，环比上涨城市数量由上月的36个降至15个。具体看，5月70城二手住宅价格同比下跌2.55%，已连续下跌16个月，跌幅较上月收窄约0.15个百分点；5月价格环比下跌0.23%，其中一线城市5月价格环比下跌0.4%（上月为环比增长0.2%），二三线城市价格环比分别下跌0.3%和0.2%（上月均为环比持平）。整体来看，受二季度以来楼市转弱的影响，二手房住宅价格出现下跌势头。
图表5-6：2021年-2023年5月70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）
数据来源：iFind，东方金诚整理
二、投资端：楼市转弱，带动投资信心下降，5月投资增速降幅持续扩大。新开工面积和施工面积保持同比双位数的大幅负增，竣工面积增速略有下降但绝对水平较为稳定，“保交楼”持续推进；土地市场供大于求，但二三线城市成交情况有所好转。
5月投资增速持续下降。当月房地产开发投资完成额为10187.0亿元，同比下降10.5%，降幅较上月扩大3.3个百分点，带动1-5月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至7.2%（1-4月为6.2%）。
图表7：2021年至2023年5月全国房地产开发投资完成额及同比变化
数据来源：Wind，东方金诚
1.开工情况
5月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为8502.8万平方米、8235.4万平方米和4148.2万平方米，新开工面积和施工面积同比分别下降27.3%和41.2%，竣工面积同比增长24.4%。具体看，新开工面积降幅与上月基本持平，施工面积降幅较上月扩大4.9个百分点，竣工面积增速较上月缩小约17.6个百分点。我们认为，二季度以来楼市转弱，投资信心受到负面影响，是导致新开工面积和施工面积增速保持同比双位数的大幅负增的主要原因之一；5月竣工面积增速虽然有所下降，但绝对水平与上月相差不大，整体来看，“保交楼”工作仍在正常推进。
图表8：2021年-2023年5月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）
数据来源：iFind，东方金诚
2.土地市场
土地市场表现为供大于求，但土地成交数量有显著增长。我们跟踪了100大中城市土地供应和成交情况，5月100大中城市供应土地516宗，成交土地452宗，土地供地数量与上月基本持平，但成交数量有显著提升。具体看，一二三线城市供应数量分别为9宗、144宗和363宗，一线城市和三线城市环比增长50%和5%，二线城市环比下降16%；一二三线城市成交土地数量分别为4宗、149宗和299宗，其中二三线城市土地成交数量有显著增长。
图表9：2021年-2023年5月100大中城市土地供应和成交情况（单位：宗）
数据来源：Wind，东方金诚
三、政策端：二季度以来经济修复动力稳中偏弱，楼市也再度出现转弱势头。在此背景下，6月20日，央行下调5年期LPR报价，是继2022年8月以来LPR的首次调整，对楼市形成利好。
6月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，下调10个基点，5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。这是继2022年8月以来LPR的首次调整。我们认为，本次LPR报价下调的宏观背景是二季度以来经济修复动力稳中偏弱，楼市也再度出现转弱势头，需要宏观政策适度加大逆周期调节力度，其中引导实体经济融资成本下调，进一步加大房地产行业支持力度，是当前提振经济修复动能的一个重要发力点。此次LPR报价下调，将带动企业和居民贷款利率、特别是居民房贷利率更大幅度下行。在当前市场环境下，有较强的信号意义，有利于提高购房意愿、提振市场信心，对下一步楼市回暖形成利好。
我们判断，在二季度楼市转弱的情况下，下半年政策会持续宽松，为楼市回暖积蓄力量。高频数据显示，6月1日-24日30大中城市单日平均商品房成交套数为3131套，去年同期为4968套，二季度销量转弱的局势已基本确定。伴随5年期LPR报价的下调，预期下半年对楼市的扶持政策会有所加强。整体来看，本轮楼市回暖进程有所拉长，但下半年重回趋势性回暖进程仍值得期待。
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